Родственный обмен квартир: оформление документов и порядок мены жилья

Обмен квартирами между родственниками является одним из законных способов решить жилищную проблему одной или нескольких семей.

Различные варианты родственного обмена жилья могут предусматривать как совершение гражданско-правовых сделок, так и действия, не влекущие переход права собственности на недвижимость.

Законодательная база

Правовое регулирование обмена недвижимым имуществом, в том числе между гражданами с родственными отношениями, осуществляется в рамках следующих нормативных правовых актов:

• Гражданский кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• Семейный кодекс РФ;
• Федеральный закон № 218-ФЗ в части регистрации перехода права собственности.

Помимо этого, обмен квартир может осуществляться путем регистрации по новому месту проживания. В этом случае будут применяться нормативные акты, регламентирующие порядок проведения данной процедуры.

Главами 30 и 31 ГК РФ зафиксированы общие правила совершения сделок мены, который распространяется и на случаи родственного обмена квартир. По правилам гражданского законодательства совершаются сделки мены квартиры, которые принадлежат гражданам на праве собственности.

Регистрация подобных сделок осуществляется органами Росреестра на основании Федерального закона № 218-ФЗ. Однако, таким способом невозможно обменять муниципальную квартиру.

Если происходит обмен между родственниками, занимающими жилье на условиях соцнайма, ключевое значение приобретают нормы жилищного законодательства.

Жилищный кодекс РФ устанавливает перечень прав и обязанностей нанимателя и собственника жилого фонда, которые будут реализованы при оформлении документов на обмен.

Какие варианты обмена чаще используют

Чаще всего родственники используют такой обмен:

• квартиры на квартиру;
• долями квартиры;
• комнаты на квартиру.

Возможные способы обмена недвижимостью между близкими родственниками напрямую зависят от целей, которые преследуют граждане:

• улучшение жилищных условий одной или обеих сторон;
• получение имущественной выгоды, если обмен с родственниками приватизированными квартирами предусматривает денежную доплату;
• переезд в другой населенный пункт или регион страны, если осуществляется междугородний обмен;
• решение спора о совместном проживании, если гражданами начат принудительный размен квартиры.

Конкретные способы совершения обмена зависят от указанных причин, а также от правового статуса объекта недвижимости.

Для квартир, находящихся в собственности родственников, таким способом будет совершение гражданско-правовой сделки со взаимной регистрацией прав на вновь приобретенные объекты.

Вариант осуществления мены с участием муниципальных квартир существенно ограничен обязательным требованием о получении согласия собственника фонда или наймодателя. В этом случае отсутствие разрешения не позволит гражданам обменять свою квартиру, ни при каких обстоятельствах.

Такие действия можно совершить только в отношении муниципальных квартир и с согласия наймодателя. Данный вариант является наиболее трудоемким и может быть реализован только при соблюдении множества формальностей.

С чего начинать?

Мена — это комплекс юридически значимых действий и решений, которые родственники должны совершить одновременно с двумя приватизированными квартирами.

Как сделать все правильно, с юридической точки зрения, и провести процесс обмена недвижимостью в короткие сроки? Такую процедуру начинают с определения правового статуса жилых помещений. Далее, граждане должны отдать предпочтение конкретному способу осуществления мены.

Если жилье принадлежит сторонам на праве собственности, совершение сделки начинается с подготовки документов и договора мены. Все необходимые действия при совершении мены между родственными семьями граждане могут осуществлять самостоятельно либо с помощью квалифицированного посредника, юриста или риелтора.

Вариант родственного обмена квартиры на квартиру, находящихся в муниципальной собственности, начинается с получения разрешения уполномоченных органов по распоряжению имуществом.

В этом случае первым этапом обмена будет выступать одновременное обращение граждан к собственнику или наймодателю жилищного фонда.

Куда необходимо обратиться?

Обмен жилых помещений между родственниками должен быть зафиксирован в уполномоченных органах.

Для этого стороны обмена должны обратиться в следующие органы и учреждения:

• в органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения объектов недвижимого имущества — если происходит обмен собственных квартир;
• органы по управлению муниципальным имуществом — если осуществляется обмен муниципальных жилых помещений между двумя родственными семьями.

Территориальные подразделения Росреестра зарегистрируют переход прав на объекты недвижимости и выдадут новые правоустанавливающие документы (кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН).

Муниципальные учреждения по распоряжению имуществом произведут обмен путем переоформления договоров социального найма.

Какие нужны документы?

Необходимый перечень документов на совершение мены объектами недвижимости также будет отличаться в зависимости от правового статуса жилья и выбранного способа обмена.

В документацию на квартиру, находящуюся в собственности граждан, входят:

• свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• документ, на основании которого была приобретена квартира (договор купли-продажи, приватизационный договор и т. д.).

Данная документация на жилье должна быть собрана обеими сторонами обмена.

Для переоформления прав на муниципальные помещения от граждан потребуется представить договоры соцнайма и доказательства, что осуществляется родственный обмен квартирами на другую квартиру. Помимо этого, потребуется взять поквартирные карточки для обеих сторон данной процедуры.

Стоимость оформления и сроки

Сколько стоит и за что нужно платить? При совершении сделки мены стороны обмениваются недвижимыми помещениями одновременно, однако, процедура государственной регистрации проводится в срок 7 рабочих дней с даты обращения, а если документы поданы через МФЦ — 9 рабочих дней.

Для совершения регистрационных действий будет необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Если граждане проживают в квартирах на условиях соцнайма и обмениваются помещениями через муниципальные органы, срок оформления документов может устанавливаться местными органами власти.

Как правило, общая продолжительность работ не превышает двух месяцев. Порядок и размер уплаты необходимых сборов и пошлин также устанавливается для каждого муниципального образования.

Возможные причины отказа

Если граждане поменялись жилыми объектами, принадлежащими им на праве собственности, основанием для отказа может выступать только нарушения при составлении договоров. Собственники вправе самостоятельно распоряжаться своим жильем, а ограничение такого права может быть установлено только законом.

Для обмена муниципальным жильем причиной отказа может стать нежелание наймодателя проводить данную процедуру. Кроме того, в ходе проверки документов может быть установлено сознательное ухудшение жилищных условий для одной или обеих сторон, что также повлечет отказ в оформлении.

Некоторые особенности

Для обмена отдельными видами объектов предусмотрены особенности оформления документов. Чтобы обменять комнату в квартире на земельный участок или дом, необходимо чтобы такие разнородные объекты находились в собственности граждан.

Для совершения подобной сделки в отношении жилья при обмене доли квартиры будет необходимо дополнительно подготовить следующие документы:

• кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН в отношении участка и дома;
• нотариальное согласие владельцев долей в жилом помещении на отчуждении части квартиры.

Можно ли обменять ипотечное жилье без согласия банка? Установленное обременение (залог) в пользу кредитного учреждения требует обязательного согласия залогодержателя, что на практике является труднореализуемым действием.

Как обменять квартиру с приличным износом на новое жилое помещение? Законодательство не запрещает менять старую квартиру на новостройку. Условия таких договоров могут определять сами граждане.

При оформлении родственной квартиры в новостройке взамен старого жилья может быть установлена доплата, соответствующая разнице в рыночной стоимости объектов.