Как правильнее расторгнуть договор аренды досрочно?

Заключение договоров аренды распространено как среди предпринимателей, использующих объекты для ведения бизнеса, так и среди физических лиц, заключающих соглашения аренды жилья. Они могут быть заключены на неопределенный срок или с четко прописанной датой завершения отношений. Можно ли расторгнуть соглашение досрочно, в связи с чем это можно сделать?

Какие существуют основания для досрочного расторжения договора аренды

Предоставление объекта в аренду относится к сделкам. В соответствии с законодательством по инициативе любой стороны арендный договор можно расторгнуть досрочно. Выделяются три способа, по которым может произведено расторжение. К ним относится:

1. Отказ от продолжения отношений в одностороннем порядке.
2. Подписание соглашения между сторонами о расторжении договора.
3. Подача искового заявления в суд.

Основания, по которым соглашение можно признать расторгнутым раньше срока, прописаны в тексте документа.

Требование расторгнуть договор аренды может быть выдвинуто по следующим основаниям:

1. При существенной порче имущества, принадлежащего владельцу.
2. Более двух раз подряд на счет арендодателя не перечисляются платежи за пользованием объектом.
3. Предмет, который предоставлен в пользование, используется стороной не по назначению, с нарушением пунктов договора.
4. Расторгнуть договор можно раньше срока, если в обязанностях прописан капитальный ремонт, но он не производится.
5. Расторгнуть соглашение арендатором возможно в том случае, если переданное ему имущество изначально имело дефекты, было непригодным для использования по независящим от него причинам.

Если одна из сторон хочет расторгнуть договор аренды по причинам, не указанным в договоре, это можно сделать только в судебном порядке.

Инструкция по расторжению договора аренды

Если между участниками сделки достигнута обоюдная договоренность, что соглашение будет расторгнут, необходимо все зафиксировать документально.

Важно! Если договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о его досрочном прекращении должно пройти эту же процедуру.

Земельного участка

Участки сельхозназначения часто выступают объектами сделок по аренде как у физических, так и у юридических лиц. Существует договор аренды на 49 лет. Он заключается с администрацией муниципалитета и пользователем.

Арендатор расторгает договор аренды досрочно в том случае, если второй стороной не вносится арендная плата. Чаще всего в одностороннем порядке отношения прекращаются, если денежные средства не вносятся в течение 3 месяцев подряд.

Право арендодателя изъять объект из пользования раньше оговоренного срока и в том случае, если деятельность второй стороны ухудшает качество земли или участок используется не по назначению. Но по собственной воле досрочно расторгнуть договор по использованию земельного пая невозможно. Стороны должны прийти к взаимному соглашению. В противном случае все отношения должны решаться через суд или досудебный порядок урегулирования спора.

Расторжение оформляется в той же форме, что и его заключение (пример). Соглашение должно быть составлено по образцу:

• дата и место заключения соглашения;
• ФИО сторон;
• номер договора аренды, зарегистрированный в регпалате, кадастровый номер объекта;
• момент прекращения отношений;
• подписи сторон;
• дата составления документа.

Соглашение составляется в двух экземплярах.

Важно! При заключении договора с администрацией на аренду земель сельхозназначения, он может быть расторгнуть в одностороннем порядке арендодателем, если этот пай не используется по назначению в течение трех лет.

Квартиры

Квартиры могут быть арендованы на определенный срок, а может быть составлен бессрочный договор аренды.

Если решение о прекращении действия договора аренды принимается арендодателем, он направляет письмо в свободной форме. Если вторая сторона не имеет возражений, то в указанный период производится передача имущества с составлением акта.

Если съемщик отказывается принимать условия арендодателя, у второй стороны есть возможность обратиться в суд. Для этого необходимо иметь на руках второй экземпляр письма и уведомление о получении адресатом первого. Это станет основанием судебного разбирательства дела.

Помещения

Договор аренды любого помещения, как жилого, так и нежилого, также может быть расторгнуть раньше прописанного в документе срока. Основной причиной является задолженность по оплате.

Нежилые помещения часто сдаются в аренду ИП, юридическим лицам под ведение ими предпринимательской деятельности. Вторая сторона при подписании документа берет на себя ответственность за сохранность объекта.  При этом встречаются случаи, когда помещение начинают использовать не по назначению, тем самым, ухудшая его. Например, квартиру используют как склад.

Чтобы правильно расторгнуть зарегистрированный договор аренды, арендодатель должен отправить письмо-уведомление второй стороне с изложением причин прекращения действия документа.

Автомобиля

Аренда транспортного средства относится к категории оказания услуг. Расторжение соглашения аренды такого объекта имеет свои особенности. Эксплуатация автомобиля или техники может быть прекращена досрочно при ее порче, невнесении оплаты.

При этом владелец имеет право потребовать возмещения нанесенного ущерба, то есть ремонта поломанной техники. Если в процессе использования средство полностью пришло в негодность, арендодатель вправе требовать приобретения равноценного.

Существует нюанс! Автомобиль берет в аренду одно лицо, но оно имеет право передать вождение третьим лицам. На этом основании в одностороннем порядке прекратить арендные отношения невозможно.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке
Если существуют основания для прекращения отношений по соглашению об аренде, стороной должно быть выдвинуто требование. При достижении согласия пользование объектом может быть прекращено раньше срока во внесудебном порядке.

По соглашению сторон

Порядок расторжения договора по соглашению сторон является самым приемлемым. Основанием для таких действий не обязательно должны быть негативные последствия сделки. Но очень важно, чтобы при проведении процедуры были учтены особые моменты:

1. В соглашении должны быть прописаны причины, по которым сделка прекращена досрочно. А качестве основания должно быть указано обоюдное решение обоих сторон.
2. В тексте соглашения необходимо прописать стадию исполнения договора.
3. На момент вступления в силу соглашения о досрочном расторжении договора, необходимо завершить все взаимные расчеты. Либо необходимо прописать сроки внесения оплаты.
4. В документе должно быть прописано обязательство арендатора вернуть все имущество в установленный срок. Рекомендуется одновременно с составлением соглашения прилагать акт приемки-передачи.

С момента вступления в силу соглашения о прекращении арендных отношений, исчезает преимущество продления. При желании взять объект в аренду снова, придется составлять новый договор.

По инициативе арендодателя

У арендодателя есть право требовать досрочного расторжения договора, если не соблюдаются его условия. При этом он может требовать возмещения всех нанесенных ему убытков, компенсации испорченного имущества.

Прежде всего арендодатель должен направить письмо с просьбой в установленный срок освободить помещение или прекратить эксплуатацию объекта. В тексте должны быть прописаны требования о компенсации, если она необходима. Только в том случае, если вторая сторона отказывается выполнять требование, можно обращаться с заявлением в суд.

По инициативе арендатора

Досрочно прекратить отношение может и вторая сторона сделки. Важно знать, нужно ли при этом отправлять уведомление арендодателю. Любое неисполнение условий договора как с одной стороны, так и с другой может стать причиной расторжения договора.

Если владелец препятствует передаче имущества или отдает его с изъянами, это может стать поводом досрочного расторжения соглашения. Со стороны арендатора должно быть направлено письменное уведомление с описанием положений, которые не выполнены.

Важно, чтобы любая причина была подтверждена документально. При обращении в суд вторая сторона может заявить, что это клевета, если не будет подтверждающей базы.

Расторгнуть арендное соглашение в одностороннем порядке возможно только на основании серьезных нарушений. Дополнительные причины может быть прописаны сторонами при заключении сделки.