Про то, что нужно знать при покупке квартиры покупателю

При совершении сделок с недвижимостью, часто возникает вопрос: что нужно знать при покупке квартиры неопытному покупателю?! Необходимо соблюдать алгоритм действий, тщательно проверять сопутствующую документацию или, при возможности, привлечь к сопровождению сделки квалифицированного специалиста.

В новостройке

Покупателю, при анализе вариантов, необходимо оценить достоинства покупки квартиры в новостройке:

• цена за квадратный метр ниже, чем на вторичном рынке;
• у объекта отсутствует правовая история;
• возможно оформление рассрочки платежа, предоставляемой от застройщика (чаще встречается, если объект в статусе незавершенного строительства).

Возможные минусы приобретения квартиры в новостройке:

• большие издержки на проведение ремонта (как правило, жилплощадь реализуется в «черновом» варианте);
• вероятность приостановки строительства;
• длительность процедуры (отражается как на порядке сбора документов, так и на возможном заселении из-за сроков сдачи в эксплуатацию).

Чтобы исключить потенциальные проблемы, необходимо (если речь идет о покупке строящегося жилья):

• ознакомиться с информацией о подрядной организации, ведущей возведение объекта (учредительные документы, лицензия, отзывы, конкурентоспособность, время существования на рынке);
• лично посетить объект строительства;
• предусмотреть в договоре соответствующий пункт об ответственности подрядчика за несоблюдение сроков строительства.

В ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку сопряжена с некоторыми преимуществами, которые надо знать потенциальному покупателю.

Преимущества покупки квартиры в ипотеку:

• проверка добросовестности продавца: банк может провести соответствующие запросы и выявить кредитную историю конкретного субъекта, на основе которой будут сделаны предварительные выводы о благонадежности контрстороны;
• дополнительная проверка документов: юридический отдел кредитной организации проведет правовой анализ всех бумаг, предъявленных продавцом на их соответствие законным требованиям, содержанию, полноте сведений, достоверности;
• может быть исключен прямой контакт с крупной суммой: банк, одобрив сделку, вправе провести ее оплату посредством безналичного перевода на счет владельца жилплощади, что позволит исключить риски неправомерного посягательства со стороны третьих лиц;
• уполномоченными сотрудниками банка будет проведена оценка состояния квартиры и других факторов, влияющих на ее стоимость за квадратный метр, дабы исключить мошеннические действия сторон сделки и превышение выкупной цены.

Особенности ипотечного кредитования:

• объект будет находиться в залоге у кредитной организации до полного погашения обязательства;
• необходимо проводить ежегодное страхование объекта;
• сделки, связанные с отчуждением или сдачей жилья в аренду, могут проводиться только с согласия кредитора;
• запрещено проводить переоборудование, перепланировку.

На вторичке

Чтобы купить однокомнатную, двухкомнатную квартиру из предложений на вторичном рынке необходимо знать о некоторых рисках, среди которых:

1. Правовые риски при покупке квартиры (связаны с многоаспектностью правоотношений, необходимостью соблюдать поэтапность действий, проверять «чистоту» процедуры и ее соответствие законодательному регламенту, что требует наличия опыта в указанной сфере).
2. Риски технической направленности (связаны со скрытыми проблемами жилплощади и ее несоответствию санитарно-эпидемиологическим требованиям, которые могут быть выявлены только за время длительной эксплуатации).

Подобрать на вторичном рынке квартиру для покупки и, при этом минимизировать риски можно следующим путем:

• привлечь к проведению процедуры риелтора или юриста;
• осуществлять дополнительное нотариальное удостоверение всех бумаг;
• снимать копии со всех документов;
• настаивать на составлении акта приема-передачи, с помощью которого возможно оспорить сделку, если будут выявлены существенные проблемы с жильем.

Как проверить историю квартиры

История позволит осведомиться обо всех юридических фактах, происходивших с недвижимостью. О ней следует узнать перед совершением покупки квартиры.

Посредством выписки из ЕГРП можно выяснить:

• сколько раз отчуждался объект (слишком частая перепродажа вызывает подозрения о юридической нечистоте объекта, несоответствии условиям проживания);
• наличие арестов и запретов на совершение сделок;
• путь приобретения квартиры нынешним владельцем (в результате купли-продажи или по безвозмездной сделке);
• наличие споров и давность их возникновения (в случае, если с момента последнего отчуждения объекта прошло более 3 лет, покупателю не стоит беспокоиться об оспаривании сделки третьими лицами).

Выписка из реестра может быть получена самостоятельно заинтересованным в покупке субъектом. Для этого необходимо сделать соответствующий запрос и оплатить ее стоимость в размере 200 рублей.

Отсутствие в реестре сведений о квартире указывает на то, что она была переведена в частную собственность посредством приватизации до 1998 года, после чего, никаких переходов прав в отношении объекта не проводилось. Это основание позволяет судить о полной «чистоте» сделки.

Проверяем качество недвижимости

При покупке новой квартиры основополагающее значение имеет ее качество. Провести проверку можно посредством оценки документов, выданных БТИ на предмет выявления незаконных перепланировок объекта (даже незначительные переустройства, влекущие изменения капитальных стен и перегородок должны проводиться с разрешения ОМСУ, в противном случае они становятся административным правонарушением).

Новый собственник, при выявлении незаконных перепланировок, может столкнуться со следующими проблемами:

• сложность в узаконении таковых;
• наложение штрафа или обязанности восстановить прежнюю планировку (при невозможности ее узаконения априори, нанесению ущерба несущим конструкциям).

Приобретая недвижимость, необходимо доподлинно знать насколько точная информация была предоставлена покупателю от продавца.

Как проверить продавца квартиры

Проверить владельца при продаже квартиры можно одним из следующих способов:

1. Посредством официального портала ФМС можно выяснить подлинность паспорта продавца.
2. Потребовать предоставления справки об отсутствии психических расстройств и зависимостей, влекущих изменение сознания и нарушающих адекватное восприятие сути своих действий.
3. Если сделку проводит уполномоченный представитель, необходимо оценить выданную собственником доверенность.

Доверенность должна иметь такие составляющие:

• нотариальную форму и соответствующие отметки о регистрации уполномоченным лицом;
• исчерпывающий перечень переданных ему правомочий;
• указание на срок действия;
• дату составления, подписи;
• сведения о полномочном представителе и субъекте, чьи интересы он осуществляет (собственнике квартиры).

Такие пункты проверки как дееспособность или семейное положение не всегда могут оказаться информативными и влияющими на совершение сделки.

Как исключить притязания третьих лиц на квартиру

Практика показывает, что неосведомленность о правах третьих лиц на купленную жилплощадь могут спровоцировать оспаривание сделки или признание ее недействительной.

Проблемы могут возникнуть:

• при наличии регистрации несовершеннолетних детей;
• при отсутствии согласия со стороны других сособственников (владельцев доли вправе) или законного супруга, супруги продавца;
• при прописке лиц, признанных безвестно отсутствующими или давно не проживающих по указанному адресу, но не снятых с регистрации.

Проверку объекта на исключение притязаний со стороны третьих лиц следует проводить:

1. Путем получения расширенной выписки из книги домового учета.
2. Истребованием нотариально заверенного согласия от других владельцев имущества на отчуждение объекта.
3. Предоставлением согласия от органа опеки и попечительства на предмет соблюдения прав и интересов несовершеннолетнего субъекта.

Список документов при покупке квартиры на вторичном рынке:

1. Паспорта сторон сделки.
2. Предварительный договор (не является обязательным документом, но позволяет обеспечить состоятельность сделки).
3. Расписка по факту принятия:
   1. Части суммы по предварительному договору.
   2. Средств по оставшейся выкупной стоимости объекта.
4. Правоустанавливающие документы на объект:
   свидетельство о регистрации права;
   документ, выступающий основанием более раннего приобретения квартиры нынешним собственником.
5. Технический план и паспорт (должен быть выдан и утвержден БТИ);
6. Согласие на совершение сделки купли-продажи:
   1. От мужа или жены продавца.
   2. От мужа или жены покупателя.
   3. От других сособственников объекта.
7. Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие на объекте обременений.
8. Справка от управляющей компании, коммунальных и ресурсоснабжающих служб, подтверждающая отсутствие долгов.
9. Выписка из домовой книги на предмет регистрации других лиц по запрашиваемому адресу.
10. Разрешение от законных представителей (если продавцом недвижимости выступает несовершеннолетнее лицо).
11. Договор о привлечении заемных средств (ипотеки), рассрочки платежа.
12. Договор поручительства (если предусмотрен кредитным договором).
13. Справка от психо-, наркодиспансеров, позволяющая установить полную вменяемость и дееспособность продавца.
14. Решение суда о снятии обременений или запретов на совершение сделок с недвижимостью (если данные из ЕГРП не актуальны, не внесены соответствующие коррективы).
15. Запрос из Департамента жилищной политики (действует в Москве) на предмет подтверждения прав владельца, если отсутствуют сведенияв ЕГРП.
16. Доверенность на право представления интересов стороны сделки.
17. Акт приема-передачи.
18. Квитанция об уплате пошлины за проведение регистрирующих действий с жильем.

Советы при покупке квартиры

Большинство потенциальных приобретателей недвижимости предпочитают останавливать выбор на вторичном рынке.

Преимуществами приобретения любой квартиры для покупателя вторички выступают:

1. Отсутствие необходимости дожидаться завершения строительства объекта.
2. Меньшие затраты на проведение косметического или капитального ремонта.
3. Проверенная система ресурсообеспечения (опросив соседей можно удостовериться в соблюдении температурного режима центрального отопления, водоснабжения и бесперебойной работе коммунальных систем).

Советы при заключении сделки по покупке квартиры:

1. Осматривайте квартиру лично и в дневное время суток.
2. Покупка квартиры в зимнее время позволяет определить качество отопления.
3. Отражайте в договоре только реальную выкупную стоимость объекта, чтобы не столкнуться с мошенничеством при покупке квартиры или неблагоприятными правовыми последствиями:
   1. В случае признания сделки недействительной стороны будут обязаны вернуть ранее причитавшееся, тогда покупатель получит только ту сумму, что указана в договоре.
   2. Заниженная стоимость объекта может вызвать подозрение со стороны кредитной организации, выдавшей ипотеку и повлечь аннулирование соглашения.
   3. От стоимости квартиры напрямую зависит размер имущественного налогового вычета, который может недополучить покупатель при занижении реальных показателей.
4. При выборе жилплощади старайтесь просматривать не более двух вариантов в день.
5. Общение с соседями позволит удостовериться в добросовестности контрстороны и соответствию заявленных им преимуществ объекта реальному положению дел.
6. Большое внимание следует уделить технической документации объекта:
   1. Сравнить срок выдачи и срок действия документа.
   2. Соответствие внутренней обстановки квартиры ее техническому плану, так как неузаконенные перепланировки могут повлечь проблемы для нового собственника.

Чтобы стать приобретателем квартиры и не столкнуться с правовыми и техническими проволочками, следует тщательно проверять добросовестность продавца, соответствие правоустанавливающих документов законному регламенту, отсутствие на объекте обременений и притязаний со стороны третьих лиц.