Придомовая территория многоквартирного дома — как ее рационально использовать

Помимо совместной собственности на общее имущество здания, владельцы помещений приобретают аналогичное право на участок земли, непосредственно прилегающий к дому. Придомовая территория многоквартирного дома требует оформления документации и может использоваться для обеспечения потребностей жильцов.

Понятие придомовой территории

Что такое придомовая территория многоквартирного дома (далее — МКД) в правовом смысле? Данный объект представляет собой сформированный земельный надел, на котором расположены МКД и иные вспомогательные сооружения, необходимые для эксплуатации сооружения и создания благоприятных условий проживания граждан.

Границы данной территории закрепляются землеустроительными и градостроительными документами, которые могут оформляться на стадии ввода МКД в эксплуатацию либо в ходе отдельной процедуры.

Все физические характеристики участка земли подлежат отражению в кадастровом паспорте по итогам проведения учетных и регистрационных мероприятий в органах Росреестра.

Законы РФ

Общие и частные принципы использования и содержания территории вблизи МКД регламентируются следующими нормативными правовыми актами:

• Жилищный кодекс РФ, который устанавливает, кому принадлежит придомовая территория жилого здания;
• Земельный кодекс РФ, в части общих правил пользования землей;
• Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, регламентирующий порядок управления домом и участком.
• Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, в котором содержатся правила определения услуг, связанных с содержанием общего имущества и участка МКД;
• Приказ Минземстроя РФ от 26.08.1998 № 59, который предусматривает нормативы придомовой территории многоквартирного дома.

В рамках установленных законом правил, владельцы помещений МКД вправе самостоятельно определять перечень дополнительных работ, направленных на содержание участка, а также осуществлять распоряжение им.

Данные положения могут формулироваться в условиях договора на управление МКД, который граждане вправе заключить с управляющей компанией.

Размеры участка

Как рассчитать площадь придомовой территории многоквартирного дома, если предстоит процедура официального оформления документов на участок? Законодательство регламентирует минимальный размер участка земли для МКД, который может равняться площади самого здания.

Для определения конкретного размера земли, которую занимает данный участок, используется формула, утвержденная Приказом Минземстроя № 290.

В состав значений данной формулы входят два множителя:

• суммарная площадь всех помещений в МКД;
• коэффициент земельной доли на 1 кв. м. жилья.

Индекс такой доли рассчитывается на дату ввода сооружения в эксплуатацию и учитывает ряд факторов: этажность, год постройки и т. д. Соответственно, когда подлежит исчислению придомовая территория многоквартирного дома, нормативы 2017 закон будут устанавливаться по состоянию на значения этого года.

Сложившаяся система расчета по указанной формуле несовершенна. Если в наши дни рассчитывается придомовая территория, ЖК РФ формально не позволяет ее использовать, так как Приказ Минземстроя № 290 содержит понятие МКД, а кондоминиума.

В отношении того, как должна рассчитываться придомовая территория многоквартирного дома, Жилищный кодекс РФ не содержит ни одной нормы.

Чтобы узнать, сколько метров от дома придомовая территория, надел необходимо сформировать путем установления границ, а также поставить его на кадастровый учет в органах Росреестра.

Оформление документов

После возведения дома существует два варианта оформления документации на прилегающий земельный участок:

• застройщиком, в процессе ввода объекта в эксплуатацию;
• владельцами помещений МКД, если участок не был сформирован на момент получения квартир гражданами.

Второй вариант характерен для ситуаций со старыми домами, вводимыми в строй до введения в действие ЖК РФ.

На стадии завершения строительства на здание оформляется техническая документация, а в отношении прилегающей земли должно проводиться межевание в ходе выполнения земельно-кадастровых работ.

Чтобы установить, сколько метров от дома считается придомовая территория, будут использованы данные градостроительных регламентов и землеустроительных документов населенного пункта.

До тех пор, пока не будет поставлена на учет придомовая территория многоквартирного дома, Жилищный кодекс и иные нормативные акты допускают использование технического или межевого плана данного участка.

В состав участка будут входить расположенные на нем объекты, предназначенные для нормального функционирования здания и создание благоприятных условий проживания граждан. По этой причине, при установлении границ в результате межевой деятельности, они могут представляться собой ломаные линии, не составляющих четкую геометрическую фигуру.

Если определение границ территории осуществляется застройщиком, все необходимые расходы он учитывает в себестоимости строительства и включает их в цены реализуемых помещений. Если работы проводятся в отношении здания, давно введенного в эксплуатацию, все расходы предстоит оплачивать гражданам, кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома.

Этапы межевания

Для официального образования земли, прилегающей к МКД, проводятся межевые работы, которые выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда.

Для начала процедуры межевания представляются разрешение на строительство и проектная документация на момент начала возведения здания.

После изучения представленных технических документов, инженером выполняются следующие действия:

• проводится определение размеров участка, выделенного для расположения дома на момент его строительства;
• проводится анализ градостроительной документации, чтобы установить соотношение участка с действующими планами застройки;
• выполняются измерительные работы с использованием всех доступных методов кадастровой деятельности;
• придомовая территория и ее границы фиксируются в межевом плане;
• результаты межевой деятельности направляются в органы Росреестра для проведения кадастрового учета.

Межевой план может оформляться как в электронной, так и письменной форме. Именно по итогам межевой деятельности территория возле сооружения будет внесена в состав кадастровый сведений ЕРГН и получит кадастровый номер.

Если проведено межевание и в графическую часть межевого плана нанесена придомовая территория многоквартирного дома, сколько метров будет приходиться на каждого владельца? Так как данный участок входит в состав общего имущества МКД, он будет принадлежать всем собственникам помещений пропорционально занимаемой ими площади.

Как можно использовать участок

Если земельный участок надлежащим образом сформирован, а его границы закреплены в кадастровом паспорте, земля может быть предоставлена сторонним организациям во временное платное пользование, т. е. аренду.

Так как земля входит в состав общего имущества МКД, правом распоряжения будут обладать все собственники помещений в здании.

Чтобы принять решение о возможности заключения договора аренды, существует два возможных варианта действий:

• владельцы помещений в МКД передают указанные полномочия управляющей компании, которая обслуживает сооружение и землю;
• граждане могут принимать самостоятельное решение на общем заседании.

Деятельность арендатора не должна нарушать права граждан, связанные с комфортными условиями проживания, а также не должна угрожать причинение ущерба территории дома и вспомогательным объектам.