Изменение вида разрешенного использования земельного участка и получение разрешения

Для каждого сформированного надела земли устанавливается определенная категория и вид разрешенного пользования. Эти параметры определяют качественные характеристики определенной территории, а перевести участок в другой вид разрешенного использования можно только с соблюдением жесткой процедуры.

Законодательство РФ

Понятие категорий земли и вида разрешенного использования содержится в Земельном кодексе РФ, как и общие требования к целевым характеристикам различных участков.

Разрешенный вид использования позволяет осуществлять на выделенном участке земли строго определенный перечень видов деятельности.

Например, для земель сельхозназначения к таким направлениям деятельности относятся:

• сельхозпроизводство — овощеводство, растениеводство, животноводство и т. д.;
• сельхозпереработка продукции;
• добыча водных ресурсов из естественных и искусственных водоемов;
• иные смежные направления деятельности.

При наличии таких ограничений, разрешение на землях сельхозназначения требуется для любых видов строительства, аналогичный порядок применяется на землях иных категорий.

Земельный кодекс РФ позволяет изменить категории и целевой вид земли путем обращения в местный властный орган, осуществляющий распоряжение соответствующим земельным фондом.

Помимо этого, применяются и нормы Градостроительного кодекса РФ, предусматривающего разработку и утверждение в каждом муниципальном образовании Правил землепользования и застройки территории.

Виды категорий земель

Состав земель на территории страны, и классификация их по категориям, определены статьей 7 ЗК РФ.

В отдельные группы выделены следующие категории земель:

• сельхозназначения;
• населенных пунктов;
• промышленного или специального назначения;
• лесного или водного фонда;
• запаса.

Для каждой из указанных категорий законодательством предусмотрены различные виды разрешенного использования.

Если получить разрешение на перевод земли в другую категорию, автоматически изменятся и виды разрешенного использования надела.

Обратной трансформации не происходит, изменение вида разрешенного пользования не влечет смену категории.

Виды разрешенного использования земель

Каждая категория земель содержит различные виды разрешенного пользования, которые и определяют практическое применение земельных наделов для различных видов деятельности.

Поменять вид разрешенного использования земли существенно проще, поскольку любые возможные изменения будут происходить в рамках только заявленной категории.

Приведем примеры различных вариантов допустимого использования земель в рамках отдельных базовых категорий.

Например, в составе земель населенных пунктов к таким видам будут относиться:

• территории для застройки;
• наделы для ведения ЛПХ;
• участки под индивидуальное строительство жилых строений.

Если изменить один из указанных видов использования земли в пределах одной категории, землю для ведения ЛПХ можно будет использовать для застройки.

Изменение вида целевого пользования землей осуществляется на уровне местных органов власти.

Процедура действий, направленных на изменение указанного вида, должна соответствовать Правилам землепользования, а при их отсутствии — сопровождается обращением на имя главы местной власти для проведения публичных слушаний.

Частную землю разрешено использовать не только по основному целевому назначению, но и для возведения зданий и строений. При этом строительные работы должны соответствовать правилам и регламентам, зафиксированным в нормативных актах.

Где и как получить разрешение на смену использования земли

Как происходит изменение вида разрешенного пользования?

Право изменения категории земли принадлежит только законному владельцу указанного объекта недвижимости — собственнику, пользователю, арендатору и т. д.

При обращении для смены вида придется подтверждать законность владения землей путем представления соответствующих документов.

Для изменения вида использования необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:

• получить правоустанавливающие документы, подтверждающие законность владения наделом;
• заполнить бланк заявления на имя главы местного властного органа (заявление подается по месту расположения надела земли);
• приложить документы, предусмотренные регламентом по осуществлению указанной процедуры;
• первичная проверка представленных документов и назначение публичных слушаний на территории МО (в ряде случаев проведение слушаний не требуется);
• проведение публичных слушаний и оформление их результатов в протоколе;
• окончательная проверка документов и принятие постановления местной власти с учетом итогов публичных слушаний;
• утверждение постановления об изменении вида использования участка;
• обращение правообладателя в учреждение Росреестра для внесения изменений в госреестр ЕГРН.

Если нужно изменить вид использования земель, расположенных в пределах населенного пункта, проведение слушаний не понадобится только в случае, если новым видом будет являться жилищное строительство.

Исключение на изменение вида целевого использования

Если на участке есть ограничение на вид использования, обращение правообладателя не даст результата. Узнать о наличии ограничений можно их содержания правоустанавливающих документов или из сведений реестра ЕГРН.

Информация в реестр ЕГРН вносится на каждый участок, поставленный на кадастровый учет, поэтому выписка из госреестра позволит достоверно уточнить эти сведения.

Изменить вид разрешенной деятельности на землях сельхозназначения также крайне сложно, однако, при выделении наделов нередко указывается комплекс видов разрешенного сельхозиспользования (например, растениеводство и животноводство).

Закон не запрещает такое совмещение видов в рамках одной категории.

Необходимый пакет документов

Разрешение на смену вида использования выдается после проверки документов, представленных правообладателем.

В состав документации входят:

• заявление на имя главы местного органа власти;
• общегражданский паспорт заявителя;
• правоустанавливающие бланки на земельный надел (свидетельство о праве, выписка из реестра ЕГРН, договор аренды и т. д.);
• схема расположения земельного надела (должна отражать не только расположение участка на местности, но и его привязку к границам смежных участков);
• выписка из госреестра ЕГРН, содержащая параметры земельного участка;
• документы на строения и сооружения, расположенные в границах надела;
• план-проект территории, в пределах которой расположен объект (план должен быть утвержден местными властями).

Отказ в изменении вида использования может последовать даже по причине неполного комплекта документов, поэтому указанную процедуру целесообразно осуществлять при сопровождении опытного юриста.

Как правильно написать заявление

Юридическим основанием для изменения вида использования надела будет являться заявление на имя главы местной власти.

В содержание данного документа нужно включить следующие пункты:

• наименование органа, в который подается прошение об изменения указанной характеристики надела;
• данные о правообладателе;
• сведения об основаниях законности владения наделов (например, распорядительный акт местных властей);
• основания, позволяющие установить права на участок и смену вида использования;
• кадастровый номер участка;
• просьба о проведении процедуры смены вида использования.

Данное заявление подписывается правообладателем или его представителем по доверенности.

Содержание декларация на участок

До декабря 2016 года для регистрации участков и объектов недвижимости правообладатель мог самостоятельно заполнить декларацию на объект и представить ее в учреждение Росреестра.

После принятия Федерального закона №218-ФЗ оформление деклараций не допускается, вместо указанного документа необходимо обратиться в адрес кадастрового инженера и изготовить межевой план на земельный надел.

Каковы сроки и стоимость оформления

Общий срок рассмотрения заявления и представленных документов не превышает двух месяцев (60 дней). В указанный период входит и срок для назначения и проведения публичных слушаний с участием жителей муниципального образования.

На практике, общий срок рассмотрения документов существенно уменьшается, если происходит перевод земель под цели жилищного строительства.

Как правило, смена вида использования земель осуществляется на безвозмездной основе, т. е. правообладатель не должен платить за услугу рассмотрения заявления.

Услуги по изменению категории земли чаще всего заказывают крупные инвесторы для жилого строительства в Московской области, а стоимость услуг варьируется в зависимости от значения показателя плотности застройки.

Однако, дополнительные расходы потребуются при изготовлении технического плана и регистрации изменений в учреждении Росреестра.

Отдельная госпошлина потребуется для получения выписки из реестра ЕГРН на стадии подготовки к подаче заявления в адрес уполномоченного муниципального органа.