Как делить общую долевую собственность на земельный участок

Случается, что земля принадлежит не одному, а нескольким людям. И тогда говорят, что земельный участок находится в общей долевой собственности, с определенной долей каждого обладателя.

Понятие общей долевой собственности

Представление об общей долевой собственности на земельный участок и сделках с ней рассматриваются в главе 16 ГК РФ, в Земельном кодексе, в ФЗ № 101 от 24.07.2002 и в других законах.

Согласно определению, данному в ст.244 ГК РФ, если имущество (в том числе земельный участок) принадлежит нескольким людям, то они владеют им по праву общей собственности.

Возникает право в общей долевой собственности на земельный участок в следующих ситуациях:

• когда заключаются сделки при покупке земли;
• когда оформляются права наследника;
• после приватизации надела;
• когда оформляется дарственная;
• совместно строится дом или другое здание;
• сообща ведется фермерское или сельское хозяйство.

Земельный участок, находящийся в общей собственности, может относиться к:

• сельскохозяйственным землям. Они используются для пашен, пастбищ, садов, виноградников, других целей, предусмотренных Земельным кодексом;
• территориям населенных пунктов. На них можно возводить жилые здания, в том числе и многоквартирные дома, а также культурно-бытовые объекты.

Читайте еще >> Как происходит выдел доли в натуре в частном жилом доме.

При этом собственность может быть:

• долевой — если определены доли каждого;
• совместной — если не определены.

Чаще всего общая собственность уже является долевой. Если это не так, то граждане могут заключить договор и признать ее долевой, или обратиться за таким признанием в суд.

Порядок выделение участка из общей доли

По закону граждане вправе требовать выделение долей в виде земельного участка или его раздел:

• созвав общее собрание участников долевой собственности;

• проведя выделение своего участка самостоятельно, заключив договор с кадастровым инженером.

Рассмотрим, общий порядок выдела доли:

1. Заказываем проект межевания у кадастрового инженера.
2. Организовываем собрание. Предложить провести его может как сам пайщик, так и орган местного самоуправления, например, сельсовет. Для того чтобы созвать дольщиков оформляется сообщение, которое можно или опубликовать, или отправить каждому по почте. В этом сообщении обязательно должно быть прописано:
   1. когда и во сколько проводится заседание;
   2. место проведения;
   3. где можно ознакомиться с документами по обсуждаемым вопросам;
   4. проект межевания;
   5. контактные данные заказчика межевания;
   6. информация о кадастровом инженере;
   7. адрес куда направлять предложения для доработки проекта межевания, и в какой срок их можно отправлять.
3. Проводим собрание. Решение такого собрание имеет силу, если пришли не меньше 20% совладельцев, или люди, владеющие больше половины всех долей. При себе в день собрания они должны иметь паспорт и документы, подтверждающие их права на землю. Далее проводится открытое голосование, и если решение поддержало большинство (кворум), то оно считается принятым. Также одобренным оно считается, если «за» проголосовали владельцы, обладающие более 50% долей.
4. Кадастровый инженер составляет заключение об отсутствии возражений и проводит кадастровые работы. Межевание проводится согласно проекту. В результате создается межевой план.
5. Обращаемся в Росреестр и регистрируем право собственности на землю.

Список документов

Для того чтобы провести регистрацию права собственности на земельный участок, кроме оформления заявления (форму можно скачать на сайте) необходимо собрать документы, в которых:

• установлено право на изначальный земельный участок;
• имеется подтверждение, что проект межевания согласован (заверенный протокол собрания).

Читайте здесь >> Пакет документов для продажи дома или его части.

Помимо этого, нужно предъявить паспорт, а представителю дополнительно и доверенность. Весь пакет документов можно отнести самостоятельно в отделение Росреестра, в МФЦ либо отдать уполномоченному лицу, когда он осуществляет выездной прием. Также документы отправляют по почте или в электронном виде через сайт Росреестра.

Учет и регистрация права будет проводиться на протяжении 10 дней, как только они поступят в Росреестр, если их отправляли через МФЦ, то ждать нужно не больше 12 дней. На e-mail или на номер телефона могут приходить сообщения, о состоянии запроса.

Оплата пошлины

Регистрируется земельный участок после оплаты пошлины. Можно и не предоставлять квитанцию о ее уплате — сотрудники регистрирующей организации проверяют наличие платежа через ГИС ГМП. Но если в ней не будет данных о ее оплате в течение 5 дней после представления документов, все документы вернут, даже не рассмотрев.

Сумма госпошлины за регистрацию прав на земельный участок из земель сельхозназначения равна 350 рублям.

Юридическое оформление

Грамотное, с точки зрения закона, оформление документации позволит без проблем поставить новообразованный участок на учет в Росреестре. Но не все люди знают, какие документы нужно собрать, и часто не предоставляют требуемые или оформляют совершенно не нужные в данном случае.

Стоимость услуг начинается от 3 тысяч рублей — за эти небольшие деньги вы сохраните свои нервы, деньги и время, а также получите гарантированный результат.

Особенности операций с общедолевой собственностью

Во время приватизации (до того как вступил в силу ФЗ № 101 от 24.07.2002) у граждан появились права на земли расформированных колхозов и совхозов, как на совместную собственность пайщиков.

Каждый из них стал обладать земельной долей или паем на земельный участок сельхозназначения. Отличается земельная доля от участка тем, что ее местоположение не определено, притом, что в документах содержатся данные о ее размере.

Все участники общедолевой собственности вправе:

• провести выдел земельного участка из состава общей доли имущества;
• осуществить его куплю-продажу;
• сдать в аренду;
• обменять свой пай на другой, находящийся в другом хозяйстве;
• подарить его;
• передать в пожизненную ренту или содержание;
• отказаться от него или завещать в наследство.

Кроме того, собственник может осуществить предоставление ЗУ в общую долевую собственность в паевой фонд или СПК.

Покупка-продажа

Пайщик вправе осуществлять покупку-продажу земельного участка в общей долевой собственности (ОДС). Но при этом он должен помнить, что остальные дольщики имеют право преимущественной покупки.

Перед продажей земельного участка он должен сообщить всем пайщикам, о том, что собирается продать свою долю. В тексте извещения должны быть указана и цена, и другие условия продажи. Если совладельцы не купят его пай в течение месяца, то продающий может продать ее любому другому человеку.

Если все дольщики напишут отказ в своем преимущественном праве, то продать свой пай дольщик может и до окончания месяца после извещения.

Преимущественное право не действует, если продажа осуществляется через публичные торги, или дольщик продает принадлежащее ему помещение или часть здания на общей земле.

Раздел, передача, прекращение

Чтобы узнать, как разделить общую долевую собственность земельного участка, нужно для начала определить долю каждого пайщика. Эти доли обычно указываются в соглашении. Но если пайщики не могут прийти к единому мнению, как и на каких условиях, произвести раздел, то единственно законным основанием для этого будет только решение суда.

Часто спорные ситуации возникают вокруг вопроса раздела дома и земельного участка. Разделение в этом случае следует провести по следующему алгоритму:

1. Для начала стоит прибегнуть к помощи БТИ, чтобы получить заключение можно ли вообще производить разделение. Кроме этого, нужно отмежевать участок и собрать документы, в которых проведенное отмежевание отражено.
2. Получить техпаспорт в БТИ.
3. Обратиться в Росреестр, чтобы снять с учета прежний участок и поставить на учет 2 новых.
4. Зарегистрировать права на образовавшиеся участки и части дома в Росреестре.

Собственник вправе осуществить передачу участка земли в долевую собственность сельхозорганизации, которая использует этот участок. При этом он становится членом этой организации и приобретает акцию в ее складочном капитале.

Дольщик может отказаться от права на свой пай. Для этого достаточно подать заявление в Росреестр. Прекращение долевой собственности на участок земли начинается с того дня, как Росреестр зарегистрирует прекращение данного права.

В то же время у местного органа исполнительной власти возникает право на эту долю. На протяжении 6 месяцев с этой даты он вправе продать пай СПК или КФХ.

Эти организации имеют право купить его по такой стоимости:

15% x К.С. x S, где К.С. — кадастровая стоимость 1 м² данного земельного участка, S – его площадь.

Дарение

Оформить дарственную, то есть договор, позволяющий безвозмездно и по доброй воле передать тот же земельный участок какому-либо лицу, непросто без профессиональной помощи юристов и нотариусов. Мы готовы предоставить профессиональную юридическую помощь на любом этапе оформления земельного участка, в том числе и при составлении договора дарения.

При оформлении дарения согласие других дольщиков не требуется. Также не действует их преимущественное право, которое применяется при покупке участка.

Аренда

На общем собрании дольщиков могут рассматриваться условия заключения договора аренды территории, находящейся в общем владении.

При этом несогласные с передачей арендованного ЗУ общей долевой собственности тому или иному арендодателю в пользование могут выделить земельный участок в счет своей доли и распорядиться им по своему усмотрению.